De woningbouwopgave: hoe Omniplan werkt aan deze enorme puzzel.

02 juni 2021

‘Schreeuwend tekort aan woningen’. ‘Woningnood in Nederland’. ‘Woningtekort loopt op tot 300.000 huizen’. ‘Miljoen nieuwe huizen in tien jaar’. Een greep uit krantenkoppen van het afgelopen half jaar in Nederland. In tien jaar tijd moeten er in Nederland één miljoen nieuwe woningen gebouwd worden om het tij van de woningnood enigszins te keren. Hoog tijd om hier eens over in gesprek te gaan met vier Omniplanners, die ieder op hun eigen wijze een steentje bijdragen aan het oplossen van dit maatschappelijke vraagstuk.

Gerda werkt voor de gemeente Amsterdam aan het Fridtjof Nansenhof in Amsterdam West. “Er worden 50 sociale huurwoningen gesloopt, waar 69 nieuwe woningen voor terugkomen; 32 middenduur en de 37 sociale huurwoningen.” Voor de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is ze als beleidsadviseur voor nieuwe stedelijke vernieuwingstrajecten werkzaam, zoals het Masterplan Zuidoost en Nieuw-West.

Ellen heeft bij verschillende gemeenten en een corporatie gewerkt aan verschillende projecten met woningbouw. Voor de gemeente Rotterdam werkt ze aan een aantal gebiedsontwikkelingen in Oud Crooswijk. “Er wordt echt integraal gekeken naar het gebied,” vertelt ze. “Voorheen heb ik voor Rochdale het vernieuwingsplan voor de Van Deysselbuurt in Amsterdam Nieuw-West geschreven. Deze woningen worden deels gerenoveerd en vervangen en er worden woningen toegevoegd, met oog voor de cultuurhistorische waarden,” aldus Ellen.

Niels werkt sinds 2 maanden bij de gemeente Amsterdam als adviseur jongeren- en studentenhuisvestiging. Samen met de programmamanager is hij verantwoordelijk voor het jongeren- en studentenhuisvestiging in Metropoolregio Amsterdam, waar de stad Amsterdam ook onderdeel van uitmaakt.

Marije werkt sinds 1,5 jaar voor het programmateam Zelfbouw bij de gemeente Amsterdam. Zelfbouw staat voor particulier opdrachtgeverschap. “Ik hou mij bezig met de bijzondere woonvorm die in opkomst is: de wooncoöperaties. Dat is een groep mensen die een vereniging of een coöperatie oprichten. De leden van de wooncoöperatie zijn samen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw en het beheer van hun gebouw. De wooncoöperatie wordt de eigenaar van het gebouw. De leden huren hun woning van hun wooncoöperatie. Op deze manier hebben de bewoners veel zeggenschap over hun leefruimte én zijn zij collectief eigenaar, terwijl ze individueel huren,” vertelt Marije.

We leggen stellingen voor over de woningmarkt en de opgaven om te praten over waar zij vanuit hun rol mee te maken hebben.

1. Woningbouw zou veel doelgroep specifieker moeten plaatsvinden.
“Ik vind het een lastige stelling,” aldus Ellen. “Ik heb in mijn carrière al aan verschillende naoorlogse wijken gewerkt in verschillende grote steden. En op het moment dat er woningen doelgroep specifiek worden gebouwd, dan zie je dat als er vervolgens iets gebeurt met het huishouden, ze weer moeten gaan verhuizen en dan vaak weg moeten uit hun vertrouwde buurtje. Je ziet in steden dat er nu veel kleine woningen voor één of tweepersoonshuishoudens worden gebouwd. Je moet zorgen dat je woningen toegankelijker en flexibeler maakt, bijvoorbeeld qua indeling,” stelt Ellen. “Het is inderdaad goed om na te denken over flexibel bouwen,” zegt Gerda. “Een woning moet toch minimaal 50 jaar meekunnen. Waarom ik het eens ben met de stelling is omdat bouwen voor de grote gemene deler zorgt dat grote groepen mensen niet goed bediend worden. Bijvoorbeeld bij ouderenwoningen zie je onder de juiste omstandigheden dat ouderen juist langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Bij jongeren zie je friends-concepten ontstaan, waarbij een woonkamer of wasruimte wordt gedeeld. Dit bespaart ruimte en is voor veel jongeren erg aantrekkelijk.” Ellen ziet ook een oplossing in het stellen van de juiste voorwaarden. “In Rijswijk stellen we als voorwaarde dat als je nieuwbouwwoningen bouwt, het een aantal verhuizingen moet genereren.”

Niels is het ook eens met de stelling. “Het probleem zit ‘m met name in de overgang van jongeren- of studentenwoning naar een eigen huur- of koopwoning. Wil je gaan huren, dan val je in de particuliere huursector waarbij de huurprijzen vaak hoog zijn. En er zijn ook weinig betaalbare koopwoningen te vinden,” aldus Niels. “Door woningen te gaan bouwen voor de doelgroep die nu lastig de woningmarkt kan betreden, kun je een grote groep perspectief bieden.” Niels noemt het voorbeeld van Amsterdam waar met jongerencontracten gewerkt wordt. Tot 28 jaar mag je als jongere een woning huren, daarna moet je doorstomen naar de reguliere woningmarkt. “Maar dan staakt de doorstroming dus weer, omdat er daarna geen passend aanbod is.”

Marije vraagt zich af of dit doelgroep specifiek bouwen niet een erg grootstedelijke insteek is. Als voorbeeld: als alleenstaande wil je dan een kleine woning vanuit financieel oogpunt of omdat je gewoon niet meer nodig hebt qua ruimte? “Het blijft altijd een spel van vraag een aanbod op de woningmarkt”. “Ja, dat pleit voor de stelling,” sluit Gerda aan, “als grotere woningen beschikbaar en betaalbaar zijn dan zal de doelgroep die nu de woningmarkt betreedt daar ook gaan wonen. Maar als ze niet beschikbaar of te duur zijn, dan loopt de woningmarkt vast.”

2. Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het oplossen van het woningtekort.
Met deze stelling zijn ze het alle vier oneens. Gerda start: “Woningcorporaties hebben, onder de huidige wetgeving, als doelgroep ‘mensen met de allerlaagste inkomens’. En daar is inderdaad woningnood. Maar de doelgroep die net iets meer verdient en niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning kan ook geen geschikte woning vinden, en daar zou voor gebouwd moeten worden.” Gerda zou dan ook voorstander ervan zijn om woningen met een huur tot ca. €1000,- tot de gereguleerde huursector te rekenen, zodat de corporaties ook een rol in middeldure huur gaan spelen. “In praktijk merk je dat de investeringscapaciteit beperkt is, dus dat corporaties veelal inzetten op sociale huurwoningen.” Ellen sluit zich aan bij Gerda. “Met een stevig middeldure huur segment kunnen woningcorporaties ook beter voldoen aan de vraag van hun huidige doelgroep. Er wonen veel mensen in sociale huurwoningen die daar eigenlijk niet meer in horen.”

De vraag is vervolgens of woningcorporaties dan een brede taakopvatting moeten krijgen of er vanuit een ander orgaan gestuurd moet gaan worden op de woningmarkt? “Ik pleit voor een bredere taakopvatting voor corporaties,” aldus Gerda. “Op het moment dat mensen op de reguliere markt geen woning kunnen vinden, zou de woningcorporatie dit moeten opvangen.” “De woningnood is voor alle lagen in de samenleving hoog, maar in middeldure huur zeker, daar moet echt voor gebouwd gaan worden,” zegt Marije. Vanuit haar ervaringen uit het programma Zelfbouw ziet Marije ook nog een andere beweging ontstaan. “Als ik het Actieplan ‘aan de slag met wooncoöperaties’ kijk dan ligt daar een grote kans; namelijk dat mensen het zelf gaan doen. Amsterdam heeft daar behoorlijke ambities in. De gemeente wil dat de komende 25 jaar het aandeel wooncoöperaties stapsgewijs groeit naar 10% van de woningen,” legt Marije uit. Op de vraag of dat ook realistisch is antwoordt ze: “In Amsterdam is dit wel realistisch. De vraag is of dit voor heel Nederland ook geldt.”

3. De landelijke norm van 30-40-30 zou niet moeten gelden op plotniveau, maar op stedelijk niveau.
Iedereen is het eens met de stelling. “Zo’n norm is een start van een gesprek,” aldus Ellen, “en je moet beargumenteerd kunnen afwijken.” Ze zijn het eens dat een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad over de hele stad een belangrijke uitdaging is. Ook de context speelt hierin een belangrijke rol. Een norm houdt echter geen rekening met een dergelijke context. “Eigenlijk ben ik het met beide schaalniveaus niet eens,” zegt Marije. “Op plotniveau is een te laag schaalniveau en stedelijk niveau kan weer te breed zijn. Je zou per stadsdeel, wijk of buurtniveau een goede balans moeten vinden.” Niels sluit daarbij aan dat het maatwerk is. Ellen: “Klopt, in een stad heb je verschillende wijken en een bepaalde woningvoorraad.” Een voorbeeld; als op een plek 100 procent sociale huurwoningen staan, dan kan het veel interessanter zijn om misschien op een naastgelegen plot 100 procent middeldure woningen te gaan bouwen. “Op plotniveau voldoe je dan niet aan de norm, maar op buurt/wijkniveau ontstaat wel weer een balans in differentiatie van woningen,” stelt Ellen.

Wat zouden we morgen meteen moeten en hoe draagt jouw project hieraan bij om het woningtekort op te lossen?
“Vanuit mijn project moet ik zorgen dat woningen snel op de markt komen en de doorstroming op gang komt,” zegt Ellen, “dat is hoe ik het meest kan helpen aan dit vraagstuk.” “’Bouwen, bouwen, bouwen!’ Dat hoor je inderdaad vaak,” vertelt Gerda, “toch denk ik dat het belangrijk is dat er ook meer aandacht komt voor de doorstroming.” Voorrang organiseren voor jongeren, studenten of starters uit een eigen buurt of dorp kan ook een deel van de oplossing zijn. “Voor jongerenhuisvestiging in Amsterdam geldt dat je alleen maar aanspraak hebt op een woning als je al in Amsterdam woont,” vertelt Niels. Het is niet dé oplossing voor het woningprobleem geeft hij toe, “ik zit met dit programma aan het begin van de schakel, de kettingreactie die zou moeten volgen komt niet op gang. Veel jongeren zitten klem wanneer ze de reguliere woningmarkt op moeten. Maar het geeft jongeren wel een kans om op zichzelf te gaan wonen.” Marije licht toe dat haar projecten ruimte geven aan mensen om op een andere wijze aan de slag te gaan met hun woonomgeving. Bij zelfbouw staan de wensen van de eigenaar centraal. “Dus nee, mijn project levert morgen niet direct heel veel extra woningen op, maar voldoet wel aan de vraag om anders naar de woningmarkt te kijken.”

Eén ding is zeker; dé oplossing voor de problemen op de woningmarkt is niet eenduidig. Voor nu blijven alle vier deze Omniplanners – ieder op eigen wijze - een bijdrage leveren aan de oplossing voor de woningbouwopgave. Vanuit lokale programma’s en beleid wordt er gewerkt aan het vernieuwen van wijken, het ontwikkelen van passende woningen voor specifieke doelgroepen en het begeleiden van enthousiaste zelfbouwers. Uiteraard met zowel oog voor het aantal woningen als de omgeving.

Nieuwsbrief

  Ik ga akkoord met het privacybeleid

Deze website gebruikt cookies om ervoor te zorgen dat u de beste mogelijke ervaring krijgt op deze website.